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Viele Erbbaurechtsverträge laufen bald aus

Berlin (dpa/tmn) - Ein Eigenheim auf einem fremden Grundstück zu bauen, das klingt nach einem großen Risiko. Mit einem Erbbaurechtsvertrag ist es aber weitgehend sicher.

Tausende Wohnbauten in Deutschland stehen auf Grundstücken, die Kommunen, Stiftungen, Länder oder kirchliche Einrichtungen den Bauherren gegen einen Erbbauzins überließen. Die Verträge waren auf viele Jahre angelegt, auf 70 oder sogar 99 Jahre.

«Man kann das Modell mit einem Leasing-Vertrag für ein Auto vergleichen», sagt Manfred Raber, Vertrauensanwalt beim Bauherren-Schutzbund. Beim Erbbaurecht bekommt der Bauherr ein Grundstück geliehen, ist zwar Eigentümer an seinem Haus, muss das Grundstück aber zurückgeben, wenn der Vertrag abgelaufen ist.

Viele Verträge laufen in wenigen Jahren aus

Genau das steht vielen Betroffenen bald bevor. Demnächst laufen etliche der alten Erbbauverträge aus. Bei 22 Prozent aller deutschen Erbbaurechtsgeber ist das bis 2030 der Fall, ergab eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands in Berlin. Eine zweite Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten. Für Eigentümer ist es nun höchste Zeit, noch vor dem Ende der Laufzeit ihrer Erbbauverträge aktiv zu werden.

«Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten», erklärt Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in Berlin. «Unternehmen beide Seiten nichts, läuft der Vertrag zum vereinbarten Termin einfach aus.» Das Grundstück geht an den Erbbaurechtsgeber zurück. Er kann es neu vermarkten.

Für das Haus auf dem Grundstück, das sich im Eigentum des Erbbaurechtsnehmers befindet, zahlt der Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung. Nagel: «Die liegt üblicherweise bei 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes. 19 Prozent der Erbbaurechtsgeber in Deutschland entschädigen sogar mit dem vollen Gegenwert.»

Spätestens fünf Jahre vorher Kontakt suchen

Die meisten Erbbaurechtsnehmer sind jedoch daran interessiert, ihren Erbbaurechtsvertrag zu verlängern. Das ist grundsätzlich auch möglich. Dabei wird der Erbbauzins aber neu berechnet. Er gilt dann ab dem Zeitpunkt der Vertragsverlängerung. «Je früher man sich mit dem Erbbaurechtsgeber in Verbindung setzt, desto bessere Konditionen kann man in der Regel aushandeln», betont Matthias Nagel. Auch die Erbbaurechtsgeber sind meist an einer Verlängerung interessiert.

Spätestens fünf Jahre vor Vertragsende sollten Erbbaurechtsnehmer den Kontakt zu ihrem Vertragspartner suchen. Stehen größere Renovierungen am Haus an, auch früher. Nagel: «Dann kann es auch 20 bis 30 Jahre vor Vertragsende sinnvoll sein, den Vertrag zu verlängern, um eine gute Finanzierung von der Bank zu bekommen.»

Modell erlebt gerade neue Blüte

Das Vertragsmodell des Erbbaurechts erlebt gerade ein Revival. Es wird zum Beispiel aktuell gern angewendet, wenn Kommunen ihre Grundstücke nicht verkaufen, aber trotzdem vom Wertzuwachs profitieren wollen. «Für Bauherren hat das den Vorteil, dass sie ein Grundstück bekommen, auf dem sie ihr Haus bauen können. Und das zu vergleichsweise günstigen Konditionen» so Matthias Nagel. Auf dem heiß umkämpften Immobilienmarkt sei das ein großer Pluspunkt.

Allerdings sollten Bauherren, die neu in einen Erbbaurechtsvertrag einsteigen oder einen schon laufenden erwerben wollen, auch mögliche Nachteile bedenken. «Es ist zwar ein eigentumsähnliches Modell, aber eben kein vollständiges Eigentum», so Manfred Raber. Zwar kann der Erbbaurechtsnehmer sein Haus samt Erbbaurecht vererben, verkaufen oder verschenken. Aber es bleibt ein gewisses Risiko.

Banken bei Finanzierung mitunter skeptisch

Bei der Finanzierung der Bauvorhaben ist ein Erbbauvertrag eher die zweite Wahl. Banken machen durchaus einen Unterschied bei ihren Konditionen, ob es sich um eigenes oder gepachtetes Land handelt.

«Die Bauherren müssen oft höheres Eigenkapital einbringen als die Eigentümer von Grundstücken. Auch relativ kurze Restlaufzeiten des Erbbaurechtsvertrags sind vielen Geldinstituten zu riskant. Manche lassen sich auch gar nicht darauf ein, solche Projekte zu finanzieren», weiß Manfred Raber.

Interessenten sollten auf Details achten

Zu bedenken ist auch, dass die Erbbauzinsen mit den Jahren immer weiter steigen. Denn sie dürfen regelmäßig angepasst werden. «Die Erbbauzinsen sind ja nicht von den übrigen Immobilienpreisen abgekoppelt, sondern orientieren sich an den Bodenwertpreisen. Gerade in Ballungsgebieten kann das ziemlich teuer werden», sagt Roland Stecher von der Verbraucherzentrale Bremen.

Er rät Interessenten, das genau durchzurechnen und besonders auf die Restlaufzeiten des Erbbaurechtsvertrages zu schauen. «Bleiben da nur noch zehn Jahre, sollte man lieber die Finger davon lassen - oder rechtzeitig neu verhandeln.»

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